部分银行业金融机构政策更优惠?

“我们肯定要先看看工农中建的。”对于迟迟未能出台细则，一位股份制商业银行的房贷负责人上周私下向记者表示。在如今四大行全面占据房贷市场主导地位的时候，股份制商业银行既想乘此机会抢占市场，同时也不想因为过多的优惠政策让自己在利润上吃亏。

这个平衡点很难把握。于是，整整一周，各商业银行似乎都在等待监管部门对细则的进一步细化，或者其他商业银行出细则。

“到最后，你看我，我看你，可能最后出台的细则都大同小异。”前述银行房贷负责人说。

10月28日，农行率先在总行网站挂出了房贷新政实施细则，但当天下午，该公告即被紧急撤下。第二天，该公告又出现在农行的网站上。未经证实的消息称，这是因为农行等待央行降息的消息。此外，记者了解到，建行总行已经给各分支行下发了关于房贷新政的实施指导意见，光大银行的部门分行也向媒体公布了该行的细则。

在已经出台的细则里，银行都表示，对于自住购房能否适用最优惠利率，将综合购房类别、借款人信用记录和还款能力等风险因素进行考虑。

这就产生了另一个可能，在房贷市场上本来不占优势的银行业金融机构，可能采取更加“猛”的政策来开拓市场。上周，成都市农信社就出台了较为宽松的细则。该社相关负责人明确表示，对于首次贷款购买面积不高于144平方米的自住房屋，且过去没有信用违约记录的申贷人，都有望获得政策规定范围内最优惠的房贷待遇。其中关于144平方米的界限，是根据成都市对于“普通住房”的标准而设定的。

猜想2 存量房贷一起得“解放”?

央行的房贷新政本意是提振楼市，而对于大多数背负着房贷的市民来说，银行对于存量房贷是否调整利率，成为另一个焦点。

在上周央行降息之前，各家银行迟迟不出台细则的重要原因之一，就在于一旦下调存量贷款的利率，将导致巨大的利润损失。现在，不对称的降息很大程度上缓解了利率倒挂带来的影响，五年期存贷款利率的倒挂已经从之前的0.35%降至0.09%。

“但是还是有影响，放开存量贷款的优惠口子，银行有苦难言。”成都某国有银行房贷负责人上周向记者表示。不过，如果银行不放开存量贷款的口子，很有可能带来的结果就是，贷款者先把之前的贷款重新还上，重新向银行申请房贷。

对此，长城证券研究员吴小玲表示，银行间的激烈竞争可能使得各家银行皆对全部存量贷款或符合一定标准的存量贷款执行0.7倍的贷款基准利率。

从目前已经出台细则的几家银行来看，农行规定，对初始贷款发放金额在30万元(含)以上，原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的存量贷款，贷款执行利率将从明年1月1日起统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍。对未达到该条件的房贷，客户在提出书面申请后，银行将根据客户资信等因素进行审批，也可能获得优惠利率。

成都市农信社明确表示，对存量房贷暂不执行优惠利率。建行和光大银行则没有对此进行明确规定。

猜想3 “改善型住房”给二套房松绑?

在央行要求从27日开始执行的房贷新政中称：“对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持”。

改善型住房如何定义，成为各家银行制定细则的最大难题，多家银行的房贷业务不得不进入观望状态。房地产业内对此也意见不一，有的认为这是对二套房贷政策的部分修正，有的则认为没有触及二套房贷政策。最大的分歧在于，对于已经有一套房但房屋居住面积太小，为了改善生活而购买第二套房，是否应该按照新政处理?这又会不会在实际操作中造成违背去年二套房贷政策的现象?

记者通过建行内部人士了解到，上周该行总行下发的指导意见中就称，如果借款人此前有一笔住房贷款，但是原来住房面积不够，准备购买新房供一家人居住，可视为“改善型住房”。

而光大银行在长春、青岛的分行称，该行细则中规定，如果客户是购买第二套住房，那么在该行贷款可以享受到两成首付比例、贷款利率在基准利率的基础上下浮18%，并且第一套和第二套住房的考核标准以家庭为单位。

对于“改善型住房”的问题，央行已经明确表示，不会对此出细则。那么，有业内人士猜测，央行的目的在于，根据市场的反应再做进一步处理。这个模糊定义带来的漏洞，让“改善型住房”的命运有了去年“二套房”的影子。去年“9·27”房贷政策发布后，对于首套房、二套房的定义也是认真研究了几个月，后来央行、银监会的补充通知“明确以借款人家庭为单位来认定房贷次数”。