昨日,本报报道了越秀区东风东惊现“四字头”楼盘的消息,引起了社会各界的关注。记者昨日实地调查发现,越秀区东风东路699号之十三和越秀区寺右新马路75号两楼盘,尽管交易价超低,但是楼盘并非在市面上公开买卖,有市民闻讯前来购房不幸碰钉子。不少业内人士指出,离奇低价涉及内部交易,可能是整体打包转让,并不适合纳入广州房地产市场分析报告当中。

4160元/平方米和6700元/平方米,这是今年8月东风东路699号之十三和越秀区寺右新马路75号两个项目的交易价格,来自广州市国土房管局的权威数据。

惊人的超低交易价如何出炉?市民能否买到这些超低价楼房?昨日,记者带着种种疑问实地探访,试图还原两楼盘离奇低价背后的轨迹。

◎地点:越秀区东风东路699号之十三

“超笋盘”曾是烂尾楼

“超笋价1万元/平方米起,即买即收楼,即办房产证。”昨日上午11时,在车水马龙的东风东路执信中学附近,竖着这样一个巨幅广告。这里就是东风东“四字头”楼盘所在,东风东路699号之十三的君铂国际。

在君铂国际销售中心的销控表上,记者看到,大部分房源都已经贴上了“已售”的红点,目前仅剩下10套尾货在售,所有房子均价都超过1万元/平方米。

从广州市国土房管局的数据来看,越秀区东风东路699号之十三项目共成交64宗,确实与君铂国际最近出售的货量吻合。

“昨天很多人看到报纸后都过来想买楼,但是我们根本没有卖过这么便宜的房子。”满堂红的销售人员易先生说,他们从9月份开始接手该楼盘,该地段1万元/平方米以上的房价已经让不少购房客直呼“太笋”,从来就没有卖过“四字头”。他肯定地说:“这里的地价都不止这个价,附近农林下路的楼梯楼都要8000多元/平方米”。

那么,国土局统计的4160元/平方米的交易价又从何而来?这让不少人摸不着头脑。

记者多方了解该项目的“前世今生”发现,该项目2004年便已交楼,当时销售均价6800元/平方米。但因为原开发商天元房地产发展有限公司资金等问题而“烂尾”,64套单位抵押给了银行。此后,该项目由海南一家上市公司万立达实业接手,再将房子委托中介满堂红通过二手房形式售卖。

满堂红一内部人士表示,广州市国土房管局公布的实际上是该楼盘发展商与原来抵押房子的债权人的交易个案,是以目前的市场价减去欠款额的差价作为交易价,即4160元/平方米。

有业内人士则猜测,正是万立达实业以4160元/平方米的价格,打包接手了这64套单位。

◎地点:越秀区寺右新马路75号

开发商资质已被取消

昨日上午10时许,越秀区寺右新马路75号保信大厦门口,记者看到一楼的三部电梯全部关停,地上也积满灰尘,角落里摆着大厦的模型,上面写着“广州天爱房地产开发有限公司”字样。

保安告诉记者,该楼宇为30层,建成多年,低层为酒家、银行等外,而高层的住宅一直无人入住。记者找到该大厦的物业管理处,工作人员称,该大厦多年前曾经整体出让给某单位,近期“没有收到楼房出售的通知”。

来自广州市国土房管局的交易数据却显示,今年8月寺右新马路75号项目共成交216宗,面积为19637平方米。

大厦附近的中原地产中介销售人员表示,周边电梯楼房价最便宜都要8000多元,而保信大厦没有任何房源放出,“可能是房产证没有办下来”。

记者随后查阅资料发现,广州天爱房地产开发有限公司早在2000年就被广州市国土房管局注销房地产开发资质,拨打该公司登记的电话,已经换成别的公司。

焦点

超低价是否有猫腻?

专家:“整体出让”本身并不违规

惊人超低交易价出炉的背后,是否有猫腻?

中原地产广东项目部总经理黄韬猜测,越秀两个楼盘的离奇超低交易价,很可能是由开发商将房源整体打包转让给另一开发商。

“周瑜黄盖一个愿打一个愿挨,其他人也不好说三道四。”广州房地产专家、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同形象地说,如果真的是楼盘整体打包转让,并不算违规,但是如果其中涉及到故意压低房价而避税、逃税的,则需要税务部门跟进。

惊人低价的产生存在很多种可能性,追究这些楼盘的低价根本没有任何意义,这样的价格根本不可能在正常的交易市场上出现。”合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江说。

“两年前东风东附近拿地、建房的成本就已经超过6000元/平方米,现在更超过8000元/平方米。”一位不愿透露姓名的开发商表示,仅仅是整体转让也不可能出现这种低价,其中可能涉及很多历史遗留问题。

纵深

楼市江湖“打包”战术揭秘

销售低迷时,适当调低价格换取批量“打包”成交是卖楼的杀手锏。今年以来,整体打包、团购等字眼越来越多地出现在全国楼市销售中。

在广州,从早期遮遮掩掩的“密购团”,到最后大规模“一二手”联动卖楼,以及多年不见踪迹的单位团购再现江湖,再到如今神秘的整体打包内部交易,楼市江湖的萧瑟冷风里,“打包”战术点亮了开发商自救的星星之火。

整体销售“闪电”回笼资金

越秀区东风东路699号之十三以及越秀区寺右新马路75号的离奇低价,在一些业界人士看来,是整体打包出手在广州迈出的坚实一步,背后正是那条脆弱的资金链在作祟。

今年6月,不少开发商还扬言要当“猪坚强”。事实上,迫于资金链吃紧压力,越来越多的开发商成为“范跑跑”,抛地套现者有之,项目转让者有之。如今,楼盘打包转让的新招开始显山露水。

无独有偶,今年4月,上海浦东三林板块的高青路2671号项目整体打包出让,以5935元/平方米的超低均价成交了2.8167万平方米。受项目低价影响,4月上海商业用房成交均价为9709元/平方米,创今年以来最低价。

韩世同表示,目前,整体转让销售项目的情况在广州还不多见,这种情况多出现在中小型房地产企业。业内人士吴先生则称,此前珠江新城某楼盘曾和投资机构接触,寻求整体打包转让,但最后未达成协议。

韩世同分析说,在银根紧缩的大背景下,越来越多的开发商改变传统销售模式,青睐整幢销售。与散卖相比,整幢销售资金回笼速度较快,销售周期缩短,并节省了大量的宣传推广费用。

批量发售重出江湖

今年5月以来,数年未见的批量发售重出江湖。花都区板块中,一个在6月底开盘的某知名商家楼盘,首期六栋楼宇已有两栋以团购的方式一次性售出。如果是个体买家,新货价格为4700元/平方米左右,但团购价则便宜了1000元/平方米以上。

中心区楼盘也不乏“团购”实例。业内人士透露,越秀小北某楼盘市面均价高达1.7万元/平方米,而提供给某单位的内部团购价仅1万元/平方米左右。

“批发式”卖房的营销方式暗涌广州楼市,背后折射出的是:去年还在“捂盘”的一些开发商已向快速销售转变。

成本可能转嫁给普通购房者

恰逢楼市微妙时期,楼盘整体打包出售、团购等是否会产生一系列连锁反应,备受关注。

对此,有市场人士指出,对于众多资金压力巨大的中小开发商而言,目前肯定会遭遇融资渠道不畅的困境。开发商必须评估自身的财务状况,考量自己能否挺过这个漫长的冬季并作出抉择。

黄韬表示,在宏观调控后相对萎缩的局势以及买家持续观望情绪的共同挟持下,即使再有耐力的开发商都无法不感到压力,商家自救的希望就是“现金为王”。

韩世同表示,目前某些团购的折扣打得特别低,可能不乏合作开发等历史遗留原因,但对购买同一楼盘的消费者来说就不公平了,甚至在一定程度上也把开发成本转嫁到普通购房者身上。

合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江认为,整体打包也好,团购也好,实际上都是开发商为了尽快收回前期投资,加速资金周转的一种市场对策。然而,这种销售方式不会成为市场主流,只是暂时现象,广州地产市场前景还很广阔。开发商目前应当降低利润预期,努力增加购房者信心。(记者 郑佳欣)